Annemiek Noordermeer, juriste Vastgoed Belang: "Registreer energielabel vóór nieuw huurcontract”
29 maart 2017
Een opvallende uitspraak door de kantonrechter Eindhoven: de huurder dient proactief, vóór aanvang van een nieuwe huurovereenkomst, te vragen of er een energielabel is geregistreerd voor de woning. ‘Eindhoven’ doet hiermee een eerder oordeel van de Huurcommissie teniet. Die oordeelde namelijk dat, na een klacht van de huurder, de huurprijs te hoog was, onder meer omdat er geen energielabel geregistreerd was.
Hoe zit het nu en hoe moeten de leden van Vastgoed Belang anticiperen op deze uitspraak? Annemiek Noordermeer, juriste bij Vastgoed Belang, geeft hierover meer inzicht.
Wat betekent deze uitspraak voor onze leden?
Noordermeer: “De uitspraak in Eindhoven staat niet op zichzelf. Eerder hebben kantonrechters in Groningen en Amsterdam zich uitgesproken. De regel is: registreer vóór aanvang van de huurovereenkomst het energielabel of de Energie-index. Anders mis je de huurpunten uit het label. Dus stel dat een pand net naar A of A+ is gerenoveerd, dan is dat enorm jammer. Je mist dan enorm veel punten, wat net het verschil tussen niet-geliberaliseerde en geliberaliseerde huur kan betekenen.
"Het revolutionaire aan de uitspraak in Eindhoven is: het energielabel is gedurende de procedure met de Huurcommissie geregistreerd, pas drie maanden na aanvang van de huurovereenkomst. De registratie gebeurde twee dagen voor de zitting en één maand voor de uitspraak. Volgens de kantonrechter moest de Huurcommissie daarom rekening houden met het energielabel. En omdat de huurder vooraf geen opmerking heeft gemaakt over het ontbreken van het energielabel, is de verhuurder in het gelijk gesteld in hoger beroep. En in dit soort gevallen is het hoger beroep ook definitief.”
Hoe is er door de rechters in Groningen en Amsterdam in vergelijkbare zaken geoordeeld?
Noordermeer: “De rechter in Groningen ging een stap verder. Ook daar zei de rechter: de huurder had voor aanvang een opmerking moeten maken over het ontbreken van het energielabel. Maar belangrijker: het energielabel of de Energie-index is niet geïncorporeerd in de Nederlandse wet. Dat vond hij voldoende juridische bodem om het ontbreken van het energielabel niet toe te rekenen aan de verhuurder. Ik kan zelf ook geen Nederlands wetsartikel opnoemen waarin deze Europese regel is ingebed.”
“De rechter in Amsterdam verwees naar een ander aspect: de opnamedatum van het energielabel of Energie-index. De kantonrechter vond niet de registratiedatum bepalend, maar de opnamedatum. Feitelijk de meest strenge interpretatie: namelijk de opnamedatum dient altijd vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst plaats te vinden.”
Cees, kun je meer duidelijkheid geven over de wettelijke inbedding van het EPA-label?
Cees Jonker, projectleider Samen Energie Besparen, zegt: “Vastgoed Belang is betrokken bij een
nieuwe bepalingsmethode voor de energieprestatie van woningen. Deze bepalingsmethode moet medio 2018 klaar zijn en vervangt de huidige methodieken (oude energielabel, Energie-Index). De Energie-Index is niet verankerd in Nederlandse wetgeving, maar is vrijwillig. Alleen in de Woningwet maakt de Energie-Index onderdeel uit van het WWS en dienen de professionele verhuurders een EI-index op te stellen. Als ze dit doen, dan krijgen ze het globale label er gratis bij om aan de wettelijke eis van labelplicht te voldoen.”
Wordt dit een nieuwe trend, m.a.w. gaan er meer hoger beroepszaken volgen?
Noordermeer: “Andere rechters kunnen deze drie uitspraken meenemen in hun casus en afweging. De kantonrechter in Eindhoven legde de onderzoeksplicht bij de huurder neer. Maar andersom redenerend: zodra de huurder zijn onderzoeksplicht wél heeft gedaan, is de vraag of het hoger beroep wel in het voordeel van de verhuurder uitvalt. Daarom is de uitspraak van Groningen, die verwijst naar het ontbreken van een wettelijke verplichting essentieel. Maar om bezwaren van huurders voor te zijn, adviseer ik elk lid om het label of index zo snel mogelijk te laten registreren.”
Kader: het energielabel en de Energie-index
Vanaf 1 januari 2015 wordt de energieprestatie bepaald door de uitgebreidere Energie-Index die de energiezuinigheid van de woning weergeeft. Hoe lager de Energie-Index, hoe meer huurpunten en hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn. De verhuurder heeft de verplichting om de huurder vooraf te informeren over de energieprestaties van de woning. Indien de verhuurder na 1 januari 2015 een Energie-Index heeft laten opstellen, dan is dit cijfer bepalend voor het aantal huurpunten. Indien dit niet het geval is, maar er wel een geldig energielabel vóór 1 januari 2015 is geregistreerd en dit label niet ouder is dan tien jaar, dan bepaalt het energielabel het aantal huurpunten. Bij geen Energie-Index of energielabel bepaalt het oorspronkelijke bouwjaar het aantal huurpunten.
Hier is één uitzondering op. Wanneer een woning of complex volledig gerenoveerd is, maar het label of de energie-index nog niet is aangepast, kan de Huurcommissie bij bezwaren van de huurder wegens het ontbreken van de EI de bouwjaar verleggen naar het jaar van de renovatie.
De energieprestatie van een woning is vooral van belang voor woningen in het niet-geliberaliseerde segment. De energieprestatie bepaalt namelijk mede het aantal huurpunten van een woning en direct de maximale huur die een verhuurder kan vragen.
Lees meer informatie over het energielabel in het dossier ‘Energielabel’ of op de website van RVO.
