Home » Nieuws » De Case van Co: SAH?.....Laat de kaas niet van uw brood eten!

De Case van Co: SAH?.....Laat de kaas niet van uw brood eten!

03 februari 2020

Op 17 september (Prinsjesdag) is een Stimuleringsregeling Aardgasvrije Huurwoningen (SAH) aangekondigd. Begin december 2019 is de uitwerking van de regeling gepresenteerd aan een groot aantal belanghebbenden, waaronder Vastgoed Belang.

Op 14 december is de uitwerking van de regeling openbaar gepresenteerd via een internetconsultatie. Iedereen die belang heeft bij, of belangstelling heeft voor, de regeling kon tot 26 januari 2020 inbreng leveren op de regeling.

Het kabinet heeft voor de regeling een budget van in totaal €200 miljoen beschikbaar gesteld in de periode 2020-2023. In de huidige regeling is vooralsnog €50 miljoen voor 2020 voorzien. Na parlementaire goedkeuring van de BZK-begroting 2020 zal het volledige budget beschikbaar zijn. Daarbij zal de vervaldatum van de regeling worden aangepast.

Waar is de regeling voor bedoeld?

Vastgoed Belang heeft bij de totstandkoming van het Klimaatakkoord onder meer een bijdrage geleverd aan de ‘Startmotor’. De Startmotor als onderdeel van het Klimaatakkoord richt zich op de versnelling en opschaling van het aansluiten van woningen op warmtenetten.

De SAH biedt verhuurders een financiële bijdrage in de investeringen die nodig is om de woningen aardgasvrij te maken en aan te sluiten op een warmtenet. De regeling geldt ook voor het volledig aardgasvrij maken van woningen die al op een warmtenet zijn aangesloten, maar nog een aansluiting hebben op aardgas, bijvoorbeeld om te koken.

Naar verwachting kan voor ca. 55.000 huurwoningen een bijdrage worden verstrekt. Daarmee wordt beoogd een impuls te geven aan opschaling en versnelling van het aardgasvrij maken van huurwoningen, zoals afgesproken in het Klimaatakkoord.

De regeling is bedoeld voor bestaande huurwoningen, voor zowel woningen onder als boven de liberalisatiegrens. Nieuwbouw huurwoningen van na 1 juli 2018 zijn uitgesloten, omdat deze al aardgasvrij dienen te worden opgeleverd. Deze regeling treedt in werking op 1 april 2020. (Nee, het is géén ver vooruit bedachte 1 april grap!)

Wat houdt de SAH in?

Verhuurders kunnen een bijdrage krijgen voor zowel aanpassingen in de huurwoning als voor het aansluiten van de huurwoning op een warmtenet. De regeling is opgeknipt in twee categorieën:

1)     Investeringen van €25.000 of meer
2)     Investeringen kleiner dan €25.000

De bijdragen voor beide categorieën zijn gelijk. Het verschil zit in vooral in de manier waarop de bijdrage kan worden aangevraagd. In grote lijnen geldt het volgende:

1)     Aanvragen van €25.000 of meer moeten vooraf worden aangevraagd. Subsidie wordt verstrekt in twee stappen: verlening en vaststelling. Er mag op het moment van indiening van de aanvraag nog niet met de activiteiten zijn begonnen en de activiteit moet zijn afgerond binnen 3 jaar na het indienen van de aanvraag. Bovendien moet de woning ook binnen die termijn zijn aangesloten op een warmtenet en moet de huurwoning in twee jaar voorafgaand aan de aanvraag tenminste 3 maanden verhuurd zijn.

Bij het toekennen van de aanvraag wordt er subsidie verleend. De aanvrager ontvangt dan een voorschot van 80%. Na afronding van de activiteiten zal de subsidieontvanger een aanvraag moeten indienen tot vaststelling van de subsidie. In de vaststellingsbeschikking kan vervolgens de resterende 20% worden toegekend.

2)     Aanvragen van €25.000 of minder moeten achteraf worden aangevraagd, en worden dus alleen verstrekt voor activiteiten die al zijn begonnen of afgerond. De activiteiten moeten pas na 17 september 2019 zijn gestart. Dit is de datum waarop bekend is gemaakt dat de subsidie beschikbaar zal komen. De aanvraag moet zijn onderbouwd met controleerbare stukken, bijvoorbeeld offertes en facturen.

Algemeen geldt dat voor dezelfde activiteiten niet ook elders subsidie is of wordt aangevraagd.

Wat is subsidiabel?

De aanvrager kan subsidie aanvragen voor:

1)     De kosten worden gemaakt in de woning of ten behoeve van de woning. Hiervoor kan een bijdrage worden aangevraagd van 40% van de subsidiabele kosten met een maximum van €1.200 voor de benodigde (inpandige) aanpassingen aan de woning. Voor de aansluiting van een woning op het warmtenet zijn er diverse bouwkundige en installatietechnische ingrepen noodzakelijk. Dat zijn:

  • het afkoppelen van de aardgasafsluiting;
  • het vervangen van het verwarmingssysteem, hieronder vallen alle inpandige elementen voor de verwarming van de huurwoning en het tapwater (van opwekker tot aan warmte-afgiftesysteem);
  • elektrisch koken, zoals het aanleggen van de opstelplaats voor elektrisch koken en de installatie van een kookplaat;
  • overige bouwkundige aanpassingen die nodig zijn voor aansluiting op een warmtenet of het volledig aardgasvrij maken van woningen die al aangesloten zijn, zoals kosten voor het verleggen van buizen, het openmaken van muren of verplaatsen van de meterkast.

2)     De kosten die worden berekend door het warmtebedrijf, zoals de fysieke aansluiting van een woning(-complex) op een warmtenet en de projectkosten of kostendekkingsbijdrage (kosten voor de uitbreiding van een distributienet).

De hoogte van de kosten voor de aansluiting van een complex op een warmtenet is per situatie verschillend, afhankelijk van de ligging, warmtebronnen en de specifieke kosten voor de benodigde uitbreiding van een distributienet. Voor de kosten onder 2. kan een bijdrage worden verleend van 30% van de aansluitkosten tot maximaal €3.800 per woning.

Inbreng van Vastgoed Belang SAH voor particuliere verhuurders

Vastgoed Belang en haar leden onderschrijven het belang van CO2-reductie en hebben daarom al in een vroeg stadium verantwoordelijkheid genomen door in te zetten op verduurzaming van de particuliere huurvoorraad. Ook bij de totstandkoming van het Klimaatakkoord heeft onze vereniging haar verantwoordelijkheid genomen. Dit onder andere door deelname en commitment aan het onderdeel ‘Startmotor[1]’.

Vastgoed Belang heeft dan ook met belangstelling kennis genomen van de voorgenomen regeling Stimulering aardgasvrije huurwoningen (SAH). Vastgoed Belang is verheugd dat de regeling ook openstaat voor (kleine) particuliere verhuurders.

Tegelijkertijd wijzen wij met klem op het risico waarmee juist kleine particuliere verhuurders geconfronteerd kunnen worden wegens uitputting van het budget door grote partijen. Voor (kleine) particuliere verhuurders is het van belang dat zij daadwerkelijk voldoende kans hebben om met succes een beroep te doen op de regeling. Vastgoed Belang pleit daarom voor:

  • Afzondering van een deel van het budget specifiek voor (kleine) particuliere verhuurders;
  • Een eventueel restant als gevolg van onder uitputting tegen het einde van de looptijd samen te voegen met het hoofdbudget.

Verduurzaming particuliere huurwoningvoorraad

Ca. 70% van de particuliere huurwoningvoorraad is gebouwd voor 1980. Het eigendom is erg versnipperd. De grote meerderheid van de particuliere verhuurders heeft 1 tot 10 huurwoningen. Dit zijn bijvoorbeeld voormalig zzp’ers of MKB-ondernemers die voor hun pensioen afhankelijk zijn van de netto huurinkomsten.

Samen bezit deze categorie verhuurders ca. 450.000 à 500.000 huurwoningen. De overige ca. 250.000 à 300.000 particuliere huurwoningen zijn in bezit van professionele particuliere verhuurders. Vaak oude familiebedrijven, die vanuit hun rol actief willen bijdragen aan opgaven als verduurzaming.

Ervaringen met de STEP regeling

Processen in de particuliere huursector verschillen op punten van processen bij woningcorporaties. (Kleine) particuliere verhuurders beschikken niet over medewerkers die specifiek belast zijn met de verduurzamingsopgave en langetermijnplanningen. Vooral bij kleine verhuurders worden besluiten om de huurwoning grondig te verbeteren vaker snel doch ad-hoc genomen op een natuurlijk moment. Bijvoorbeeld op het moment dat een woning beschikbaar komt door opzegging door de huurder.

Ervaringen met de STEP regeling die met ingang van afgelopen januari is gesloten leert dat beschikbare budgetten snel uitgeput kunnen raken op momenten dat grote partijen zoals woningcorporaties massaal omvangrijke aanvragen indienen. Kleine verhuurders – en hun huurders - vissen dan achter het net. Hoewel ook kleine verhuurders bereid zijn te investeren in verduurzaming van hun huurhuurwoning(en) zal de neiging bestaan andere prioriteiten te stellen, zeker indien op het moment dat een ingreep aan de orde is op dat moment door uitputting van het budget geen subsidie (meer) beschikbaar is. Dat is een gemiste kans!

Wat wil Vastgoed Belang?

Om te voorkomen dat particuliere verhuurders geconfronteerd worden met budgetuitputting door grote partijen pleit Vastgoed Belang voor het afzonderen van een deel, bijvoorbeeld 30%, van het totale budget voor SAH waarop particuliere verhuurders exclusief een beroep kunnen doen bij het aardgasvrij maken van hun huurwoningen.

Om te voorkomen dat, bij uitputting van het budget, andere partijen geen beroep kunnen doen op dat deel van het budget kan de regeling zo worden ingericht dat het restant van het afgezonderde budget in het laatste kwartaal van de looptijd alsnog wordt samengevoegd met het hoofdbudget.

Laat de kaas niet van uw brood eten!

De regeling kent een subsidieplafond. Dat wil zeggen op = op. De verdeling tot aan dat plafond vindt plaats aan de hand van volgorde van binnenkomst. Leden die gebruik willen maken adviseer ik dan ook om de ontwikkelingen nauwlettend te volgen en zo snel mogelijk een aanvraag in te dienen zodra de regeling (per 1 april) is opengesteld. Dat maakt de kans kleiner dat u achter het net vist. 

De volledige regeling en de toelichting kunt u hier downloaden.

[1]Klimaatakkoord, hoofdstuk Gebouwde Omgeving onderdeel C1.8