Home » Nieuws » De Case van Co: Draagt de Wet EPV werkelijk bij aan het realiseren van het doel van die Wet?

De Case van Co: Draagt de Wet EPV werkelijk bij aan het realiseren van het doel van die Wet?

29 april 2019

Door: ing. Co Koning MRE directeur beleid

Draagt de Wet EPV werkelijk bij aan het realiseren van het doel van die Wet? Dat is ongeveer de vraag die door CE Delft (Committed to the Environment) in opdracht van het Ministerie van BZK moest worden beantwoord in het kader van de evaluatie van die Wet. Kort door de bocht: Het werken met de EPV komt nog niet op grote schaal van de grond. CE Delft doet aanbevelingen ter verbetering.

Hoe zat het ook alweer met de EPV?

Op 1 september 2016 is de regeling Energie Prestatie Vergoeding huur of kortweg EPV ingegaan. Vanaf dat moment is het, voor verhuurders en huurders van Nul-Op-de-Meter woningen (kortweg NOM), mogelijk om afspraken te maken over een maandelijkse vergoeding boven op de huurprijs. Die extra vergoeding wordt voor de huurder gecompenseerd door een lagere energierekening. De EPV heeft geen invloed op het recht op huurtoeslag. Die wet moet belemmerende regels wegnemen om de realisatie van NOM-woningen mogelijk te maken. De ontwikkeling van de energieprijzen heeft in beginsel geen invloed op de EPV. Het staat verhuurder en huurder overigens wel vrij daar afspraken over te maken. Huurders en verhuurders kunnen met de EPV vooraf investeringen en opbrengsten afwegen. De regeling geldt voor nieuwbouw en renovatie.

Om gebruik te kunnen maken van die regeling moet worden voldaan aan strenge voorwaarden:

  • De regeling geldt uitsluitend voor woningen met een gereguleerde huurprijs.
  • De warmtevraag van de woning mag niet groter zijn dan 50 kWh/m² per jaar.
  • Op of aan de woning moet voldoende hernieuwbare energie worden opgewekt om aan de volledige energievraag te kunnen voldoen.
  • De verhuurder moet bewijzen dat de woning voldoet aan de eisen voor een EPV.
  • Volledige transparantie over warmtevraag en energie-opwek naar de huurder.
  • Het energieverbruik en de opgewekte energie van de woning moet worden gemonitord.
  • Prestaties moeten langlopend worden gegarandeerd.
  • De woning worden afgemeld/geregistreerd bij de Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland (RVO) en de woning moet EPV gecertificeerd zijn door een daartoe gecertificeerd bureau.

Maximale EPV vergoedingen

Hoe beter de isolatie, dus hoe lager de warmtevraag, hoe hoger de maximale vergoeding die gevraagd mag worden. De verhuurder is niet verplicht de maximale EPV in rekening brengen. Vanaf 1 juli 2019 gelden de volgende maximale vergoedingen voor de EPV:

Netto warmtevraag

Maximaal te berekenen EPV per m2

All electric

Warmtelevering op de woning

Collectief warmtenet

Gas

≤ 15 kWh/m2.jaar

1,45

0,72

0,72

1,19

≤ 30 kWh/m2.jaar

1,45

0,62

0,62

1,09

≤ 40 kWh/m2.jaar

1,24

0,31

0,31

0,88

≤ 50 kWh/m2.jaar

1,04

0,05

0,05

0,62

Naast de EPV mag ook een redelijke huurverhoging in rekening gebracht worden voor woningverbetering (Zie het Beleidsboek huurverhoging na woningverbetering van de Huurcommissie). De maximale huurprijs volgens de puntentelling van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) mag uiteraard niet overschreden worden. Wordt de EPV in rekening gebracht, dan geldt voor de Energie-index in het WWS een lager aantal huurpunten. 32 in plaats van 44 voor eengezinswoningen en 28 in plaats van 40 voor meergezinswoningen.

De evaluatie

Er bestaat (nog) geen centrale registratie van gerealiseerde NOM-woningen. Het aantal tot en met 2018 wordt geschat op 5200. Echter, door RVO zijn sinds de invoering van de EPV slechts 1254 certificaten afgegeven. Gezien de inspanning die moet worden geleverd om zo’n certificaat te bemachtigen wordt aangenomen dat in die gevallen gebruik gemaakt is van de EPV. Gezien het grote verschil, tussen het aantal gerealiseerde NOM-woningen en het aantal afgegeven certificaten, kan het zijn dat in veel gevallen wellicht gekozen is voor een alternatieve oplossing via een huurverhoging en/of verrekening via de servicekosten.

Hoewel de wetgever aan de introductie van de EPV geen aantal te realiseren NOM-woningen heeft verbonden is het aantal toch achter gebleven bij de verwachtingen. Het aantal EPV-woningen is nog relatief beperkt.

Case studies

Van vijf gerealiseerde NOM-projecten is een case studie gemaakt, alle vijf bij woningcorporaties. Uit case studies is naar voren gekomen dat de EPV bij die projecten van essentieel belang is geweest om de exploitatie uit te laten komen. Bij de overwegingen, om woningen NOM te maken, spelen financiële overwegingen een belangrijke rol maar is de strategie van de corporatie leidend geweest. Een corporaties koos voor NOM-renovatie in twee stappen. Eerst het energieverbruik terugdringen en later de installaties aanpassen.

Bij gelijkblijvende of lagere woonlasten is het niet altijd mogelijk de maximale EPV vergoeding te vragen. Een combinatie van huurverhogingen en EPV kan de woonlasten stijging voor huurders met huurtoeslag beperken. Een deel van de huurverhoging wordt gecompenseerd door huurtoeslag.

In de NOM-nieuwbouw zijn de investeringskosten meestal lager dan bij renovatie. Met name isolatie is fors goedkoper en het benodigde aantal zonnepanelen is door lagere energievraag kleiner. Bij NOM-nieuwbouw wordt door corporaties vaker gebruik gemaakt van een vergoeding via de servicekosten. De opbrengst voor de verhuurder is dan soms lager dan EPV maar administratief veel eenvoudiger.

Over het algemeen biedt de EPV zekerheid omdat de verhuurders bovenop de (maximale)huur een extra vergoeding mag vragen. De verhuurder kan dan investeren zonder de liberalisatiegrens te overschrijden. De huurder behoud het recht op huurtoeslag. De businesscase verslechtert bij kleine woningen en/of door financiële tegenvallers, afwijking van de standaard woning en beperkte ruimte voor zonnepanelen. De EPV neemt lineair toe met het oppervlakte, terwijl kosten voor isolatie (bijv. gevel, ramen) in verhouding tot het oppervlakte relatief veel minder toenemen naarmate de woning groter wordt. Ook is geconcludeerd dat de businesscase in de praktijk onzekerder is dan vooraf is ingeschat.

De eigen energie-opwek met zonnepanelen in combinatie met de salderingsregeling voor zonnestroom vergroot het draagvlak onder huurders. Door huurders wordt dat samen met de verbetering van het woongerief ervaren als genereus. Indien de salderingsregeling wordt vervangen door een terug-lever-vergoeding zullen de woonlasten in de meeste gevallen echter substantieel stijgen.

Knelpunten

De onderzoekers signaleerden de volgende aarzelingen om gebruik te maken van de EPV-regeling:

  • Ingewikkeldheid van specifieke regels van de EPV en niet eenvoudig uit te leggen aan huurders;
  • Hoge kosten van intensieve communicatie met huurders over wonen in een energiezuinige woning;
  • Hoge kosten van monitoring (€ 15 à € 30 per maand) door speciaal gecertificeerde adviseurs;
  • Langlopende garanties;
  • Schenden van de privacy van de huurder;
  • Onzeker overheidsbeleid (energiebelasting, versobering van bijvoorbeeld de salderingsregeling);
  • Tegenvallende kosten (stijging bouwkosten) kunnen niet verrekend worden;
  • Verplichting tot RVO-afmelding en certificering is onvoldoende bekend.

Soms is een aspect, of zijn meer van die aspecten, zelfs reden om af te stappen van EPV en wordt er gekozen voor een alternatief.

Conclusie

De conclusie is dat de EPV een belangrijke bijdrage heeft geleverd aan de realisatie van NOM-woningen. De EPV helpt duidelijk het rendement op de investering te verbeteren. Corporaties met een expliciet NOM-beleid en voldoende investeringscapaciteit vonden ook zonder EPV een manier (bijv. via de servicekosten) om de meerkosten van NOM door te berekenen. Daarom, en door de geringe omvang van het aantal gerealiseerde NOM-woningen, kon de doeltreffendheid van de regeling nog niet worden vastgesteld. Om de grote groep verhuurders te verleiden tot NOM-renovaties zal echter een betere propositie ten opzichte van renovatie tot label B of A(++) moeten worden geboden.

Aanbevelingen

CE Delft komt op basis van de conclusies tot een serie aanbevelingen die de kaders en de praktische uitvoering door de doelgroepen van de EPV versterken.

-         Aanbeveling 1: Overweeg een ‘EPV-light’ in te voeren om de kosteneffectiviteit te verbeteren

Met name de NOM-eis voor eigen energie-opwek leidt tot relatief hoge kosten. Toevoegen van een staffel voor NOM-ready woningen (geschikt voor lage temperatuurverwarming) biedt meer kosteneffectieve opties.

-         Aanbeveling 2: Overweeg meer flexibiliteit bij toepassing eigen energie-opwek

Beperkt of ongeschikt (dak)oppervlak voor zonnepanelen, zoals bij gestapelde bouw, leidt tot hogere dan optimale investering om het energieverbruik verder te beperken. De eis voor eigen energie-opwek zou onder voorwaarden moeten kunnen vervallen.

-         Aanbeveling 3: Zorg ervoor dat de afmeldingsprocedure voor alle partijen helder is

Verhuurders zijn zich er lang niet altijd van bewust dat certificering en de afmelding verplicht zijn bij toepassing van de EPV. Brancheorganisaties kunnen dat onder de aandacht brengen van hun leden. Bekendheid met die regel schept de mogelijkheid al in het vroegste stadium bouwer en certificerende adviseur met elkaar in contact te laten komen.

-         Aanbeveling 4: Zorg voor meer stroomlijning van de monitoringsvereisten

Monitoringskosten zijn thans hoog. Dat gaat ten koste van de ruimte voor energie-investeringen. Slimme oplossingen en een vast monitorings- en rapportagemodel kunnen die kosten verlagen.

-         Aanbeveling 5: Zorg voor een centrale registratie van EPV-woningen

Deze aanbeveling is gericht aan RVO.

-         Aanbeveling 6: Zorg voor flankerend beleid

In de sector zijn zorgen over verdere verslechtering van de financiële haalbaarheid van NOM-woningen bij het afschaffen van de salderingsregeling. NOM-woningen zijn daar extra de dupe van door het hoge aantal zonnepanelen. Deze maatregel zou juist meer gestimuleerd moeten worden.

-         Aanbeveling 7: Handhaaf de primaire-energiefactor tot 2020

Met de energiefactor wordt het benodigde aandeel hernieuwbare energie berekend. Het opwekrendement van stroom met fossiele brandstof neemt al een aantal jaren toe. De energiefactor is daar nog niet op aangepast. De energiefactor kan daarom vanaf 2020 worden verlaagd.

-         Aanbeveling 8: Verbeter de communicatie

Voor de tevredenheid is communicatie met huurders cruciaal. Uitleg over het gebruik van de woning en de aanpassing van de energienota is doorslaggevend bij het overtuigen van de huurders.

-         Aanbeveling 9: Onderzoek of de administratieve lasten vermindert kunnen worden

Drievoudige controle op de EPV-vereisten leidt tot onnodig hoge administratieve lasten. Vooral de procedure en de hoeveelheid bewijs die moet worden aangeleverd voor het afmelden is onnodig ingewikkeld. Het krijgen van meer zicht op onderdelen die strikt noodzakelijk zijn kan dat vereenvoudigen.

Vastgoed Belang zou verbetering van de EPV-regeling van harte toejuichen.