Home » Nieuws » De Case van Co: Alternatieve verwarming en in het Woningwaarderingsstelsel?

De Case van Co: Alternatieve verwarming en in het Woningwaarderingsstelsel?

30 augustus 2018

Door: ing. Co Koning MRE

In het regeerakkoord is een passage opgenomen die duidelijk maakt dat we op termijn van het aardgas af moeten. We zullen dus op zoek moeten naar alternatieve manieren om onze gebouwen te verwarmen. Veel van onze leden zijn daar al actief mee bezig. Dat roept soms heel praktische vragen op.

Casus: gasvrije studio's

Zo kreeg ik van onze bouwkundig netwerkpartner de volgende casus voorgelegd:

‘Een investeerder is voornemens om een pand te splitsen in studio’s. Hij wil van het gas af. Hij heeft ervoor gekozen om de studio’s te verwarmen d.m.v. elektrische radiatoren. Deze zijn bevestigd aan de gevel en hebben géén stekker.’

Daarbij dient zich de volgende vraag aan: ‘Worden de op deze wijze verwarmde vertrekken en overige ruimten in het puntenstelsel volgens het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte met punten gewaardeerd?’

Het Beleidsboek behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte (1 juli 2016) vermeldt voor zover van belang het volgende over verwarming[1] (onderstrepingen door de auteur):

‘Per verwarmd vertrek wordt, ongeacht de verwarmingswijze, een waardering van twee punten toegepast, voor zover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoort.’

‘Ongeacht de verwarmingswijze: de wijze van verwarming moet een centrale verwarmingsinstallatie zijn, waaraan gekoppeld elementen als: radiatoren, vloerverwarming of uitstroomopeningen voor hete lucht.’

‘Gevelkachels en gashaarden worden als roerende zaken aangemerkt. Vertrekken en ruimten met een gevelkachel of gashaard worden dan ook niet als verwarmd vertrek gewaardeerd.’

Lokale aansluiting in plaats van centrale aansluiting

In de onderhavige casus zijn de elektrische verwarmingselementen lokaal aangesloten op de elektrische installatie. Dus niet op een centrale verwarmingsinstallatie. Daaruit zou volgen dat vertrekken en overige ruimten waar die elementen zijn toegepast, vergelijkbaar met de toepassing van gevelkachels en gashaarden, niet gerekend worden tot verwarmde vertrekken of overige ruimten. En dus worden geen punten toegekend voor verwarming. Dat is gek, want als we het Beleidsboek huurverhoging na woningverbetering (juni 2018) raadplegen, wordt deze wijze van verwarmen wél erkend als woning- of geriefsverbetering. In het in dat handboek opgenomen overzicht van te hanteren afschrijvingstermijnen voor woning- en geriefsverbetering valt het volgende te lezen[2]:

Alternatieve verwarming

Aanleggen van een verwarmingssysteem op elektriciteit. Afschrijven in 20 jaar.

De totale materiaal- en loonkasten voor het aanbrengen van verwarmingselementen, mits:

-       De verwarmingselementen samen de hoofdverwarming vormen.

-       De elementen naar aard en gebruik nagelvast aan het gebouw verbonden zijn.

-       Regelbaar door thermostaat.

Bijvoorbeeld elektrische radiatoren of infrarood panelen.’

Voor woning- en/of geriefsverbetering mag de verhuurder zelfs een extra huurverhoging in rekening brengen bij de huurder. Die extra huurverhoging is wel begrenst: ‘De nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens bij de nieuwe puntenwaardering nadat de verbeteringen zijn aangebracht.’.

Beleid Huurcommissie wringt

Hier wringt het beleid van Huurcommissie. Enerzijds zou deze alternatieve wijze van verwarmen, die tegemoet komt aan de wensen van onze regering, zorgen voor geriefsverbetering. Anderzijds worden op basis van het puntenstelsel géén punten toegekend aan de vertrekken en overige ruimten die op deze alternatieve wijze worden verwarmd. Dezelfde belemmering tot verduurzamen geldt ook, weliswaar in mindere mate, voor een overstap naar een warmtenet. In de huidige waardering mag in dat geval slechts 75% van de puntenwaardering ten opzichte van individueel verwarmde woningen in rekening worden gebracht.. Dat stimuleert verhuurders niet om bij renovatie over te stappen op duurzame alternatieven. Dat kan niet de bedoeling zijn!

Modernisering hard nodig!

We hebben dit probleem geagendeerd voor de Raad van Advies van de Huurcommissie die a.s. 19 september zal plaats vinden. Wij pleiten voor de moderniseren van de benadering van verwarmen in de puntentelling voor gereguleerde zelfstandige woonruimte. Die modernisering zou er in moeten voorzien vertrekken en ruimten die worden verwarmd altijd als zodanig worden gewaardeerd, ongeacht de wijze waarop in verwarming wordt voorzien.



[1] Beleidsboek behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte 1 juli 2016, blz. 22-23

[2] Beleidsboek huurverhoging na woningverbetering juni 2018, blz. 11